北京城市更新：南鑼探路共生院改造 鄉愁里重要的就是人

北京的城市更新，是千年古都的城市更新，存量發展的大背景下，對于老城區的修繕改造，成為北京城市更新中的重要課題。2017年，中共中央、國務院批復《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》提出“將核心區內具有歷史價值的地區規劃納入歷史文化街區保護名單，通過騰退、恢復性修建，做到應保盡保，最大限度留存有歷史價值的信息”。

南鑼鼓巷作為北京最古老的街區之一，在2015年啟動了修繕整治項目，選擇雨兒、福祥、蓑衣、帽兒四條胡同作為先期試點，自此，四條老胡同連同胡同里的老住戶，走上了一條屬于他們的新生之路。

不斷被蠶食的老胡同

南鑼鼓巷位于北京中軸線東側的交道口地區，北起鼓樓東大街，南至地安門東大街，寬8米，全長787米，與元大都同期建造，是北京最古老的街區之一，至今已有740多年歷史，也是我國完整保存著元代胡同院落肌理、規模最大、品級最高、資源最豐富的棋盤式傳統民居區。

此次項目修繕整治的雨兒、福祥、蓑衣、帽兒四條胡同就位于南鑼鼓巷西南部，共有院落118個，其中直管公房院落57個、私房院落34個、單位產權院落27個，房屋建筑面積4.04萬平方米，戶籍居民1800余戶。

34年前，崇寶才一家搬進了雨兒胡同30號院，成為院里的新住戶。“原來我們這兒住的是一個司機班長，外院兒住的是一小兩口兒帶一孩子……”聊起院子里的老街坊，崇大爺如數家珍。

隨著人口密度加大，設施設備老化，胡同生活中存在的不便也逐漸暴露出來：人口密度高，沒有獨立衛生間，市政基礎設施薄弱，私搭亂建情況嚴重，不但現代化水平較低，更是存在著不小的安全隱患。

“原來這是個過道，并排最多站三個人，多了擠不下了，北京的冬天干冷，陽光也照不進來，全被自建房擋上了。”崇大爺指著如今寬敞院子里的幾塊舊地磚回憶道，“院里的自建房最早從1976年開始，1976年大地震，好多住宅都損壞了，單位給各家發了一些材料，磚瓦灰石什么的，再加上1976年東城區實行燃氣灶，燃氣灶不被吹滅就必須有個小房子，借著這么兩個機會，大家就都往前蓋。”崇大爺說，還是知青的自己，走的時候孩子還小，兩間房也夠住，等回來了孩子都大了，沒地方住了，只能是在院子里再蓋一間自建房。“院子里各家各戶都有自己的情況，一點一點往前湊，也是無奈的產物，原本寬敞的院子就被蠶食得只剩一個小過道了。”

鄉愁的傳承和現代的更新

2015年8月由東城區屬國有企業京誠集團作為實施單位，啟動了南鑼鼓巷四條胡同的修繕整治項目，在加強老城風貌保護的同時，切實改善居民生活環境。

2017年出臺的北京新版城市總規中明確提到，老城區內不再拆除胡同和四合院，推進歷史文化街區、風貌協調區及其他成片傳統平房區的保護和有機更新。作為北京最古老的街區之一，南鑼鼓巷的歷史文化價值是不容忽視的，保護和有機更新成了此次修繕的整體基調。

據項目工作人員介紹，為切實保護好四條胡同的歷史價值，真正做到保護和有機更新，同時也為了留住鄉愁，項目專門邀請了馬炳堅、邊蘭春、邱躍等古建專家組成顧問專家組，對修繕工作進行整體把控，并提供技術支持，在此基礎上再邀請多家業內優秀設計團隊參與院落設計，最大限度保護街區歷史風貌，實行“一院一策”“一戶一方案”。

“從設計團隊進場到最后確定方案開始施工，期間方案得修改10多次。”據項目工作人員回憶，一戶修改10多次還算是一個正常的節奏，設計方案既要符合院落區域整體風貌保護要求，也要滿足居民實際需求，設計團隊多次到現場實地踏勘并與居民進行詳細的溝通，根據實際情況及居民的愿望不斷優化調整方案，將居民的愿望充分融入進去。

“留住鄉愁，老物件不能全扔掉，畢竟是睹物思人嘛。”京誠集團副總經理王永久向北京商報記者提到，“在保證安全第一的情況下，對于一些老物件我們是能用就用，專家先把控，有歷史價值的就一層層評估，屋面清干凈看木件，木件不行了看望板，望板不行了看檁條……就這么一層一層地看，能留下的就留下，實在不行的再拆掉。”

“但是最終拆掉的舊材料中，能用的我們還是又恢復回去了。”王永久還提到，一些過去的老傳統老工藝，用現代的創新手法把它保留下來，盡量能用的都用了回去，一些墻體甚至還使用了難度很大的“挖補”手法，哪塊壞了就挖出哪一塊，再用現代手法把新的鑲嵌回去，充分體現應留盡留的理念。

“鄉愁里重要的就是人”

鄉愁和老味道的留存不能全靠建筑，老房子加上老住戶，才是最純正的老味道，對于老住戶的妥善安置，也是項目的重點所在。

對于南鑼鼓巷四條胡同老住戶的不同訴求和愿望，為居民提供了“申請式”的自選“菜單”，對于想走的住戶，為他們提供了6處外遷的安置房源，進行對接安置;對于想留的居民，同樣可以在充分聽取居民訴求之后進行改善。

“鄉愁里的重要一部分就是人。”京誠集團工會主席黎旻談道，建筑恢復只是一方面，但是光恢復了建筑，原來的老街坊一點沒留住，也不可能是原來的味道。就比如胡同里的老北京人總喜歡養一些鴿子，這些鴿棚在改善更新之后就沒有取消掉，而是將它給規范了一下，放到院子里做一個專項的設計，該養還是讓養，只是說更規范了一點，盡量地留住老住戶心里的東西。

老味道要留，鄉愁也要留，但是老胡同存在的人口密度高、沒有獨立衛生間、市政基礎設施薄弱、私搭亂建情況嚴重等問題同樣需要得到解決，留住鄉愁的同時也要讓現代生活來到老胡同里。沒有獨立衛生間作為老胡同生活的痛點之一，成為現代化生活進入老胡同的重要一環。

“以前沒有獨立衛生間，大家肯定都去公廁，早上人多，去晚了還得排隊，互相見面打招呼還得來上一句‘吃了嗎您吶’。”崇大爺用一種釋然和幽默的口吻聊著以前的生活，但是其中也同樣透露著無奈。

工作人員向北京商報記者介紹，獨立廚衛是留住居民改善的重要一部分，家里有條件的就隔出單間做廚衛，沒有條件的就用騰退走的居民的房子做改善性用房，建造衛生間、廚房，按照公租房的價格租給居民，這個價格也是在多數居民的承受范圍內。

不僅如此，在公共空間方面，四條胡同同樣做出了一定的升級改善，工作人員提到，胡同公共空間上也同樣做到了修繕和升級，通過拆除一些違建騰出空間，種植一些綠植，放置一些石桌石椅，也實現了雨兒胡同、蓑衣胡同、福祥胡同可以過車但是不能停車，根本改善了胡同出行環境，在胡同附近找到了一個收費停車場，通過價格協商，做到私家車輛的妥善安置。

同時，在街巷、院落公共空間改造過程中，設置了胡同居民聚會的“槐香客廳”;居民議事協商、調解鄰里矛盾、團隊會議的“議商暖閣”;居民輪流值班提供各種服務的“值年小站”;青少年家庭及代際互動類共享空間的“文馨書館”;展現胡同修繕整治歷程與成果的“琢玉學堂”等，居民的事居民議，居民的事居民定，打造共建共治共享的社區治理格局。

院子寬敞了，胡同也寬敞了，崇大爺還在院子里種上了蔬菜，茄子、小辣椒、西紅柿，無一不長勢喜人。陽光也不再被自建房和無處堆放的雜物擋住，終于痛痛快快地照進了崇大爺的屋里。

“我現在就很幸福，陽光照進了我的屋里，更重要的是照進了老百姓的心里。”談起改造后的生活，71歲的崇大爺微笑著說出這句耐人尋味的話，這或許是只有真正經歷了老胡同的難，也感受到改造后的好之后，才能切實體會的一句話。

共生院探索經濟效益新模式

考慮項目經濟效益的可持續性，結合項目院落騰退現狀以及居民居住實際需求，設計了“共生院”改造理念，包括保留傳統建筑與植入的新功能模塊的建筑共生，留住老居民與遷入新居民的居民共生，傳統院落居住文化與當代文化碰撞的文化共生。

而騰退出的房屋也將優先用于社區服務以及區域物業管理服務等公共服務職能。在滿足社區服務，保障民生的同時，將剩余已騰退的房屋結合東城區業態發展與產業升級、人才引進，弘揚區域風貌保護與老北京傳統文化特色。通過長租公寓、引進人才服務等計劃，以長租公寓等形式將騰退出來的空余房間進行整院或者單間的出租，達到一部分投資成本的持續收回。

除此之外，據黎旻介紹，項目后期還將圍繞南鑼鼓巷業態進行發展和產業升級，結合區域傳統文化特色，依托所在區域豐富的歷史文化資源，以展覽展示、會議、產業服務為核心，充分將老城在地文化與城市生活有機結合、共生，并通過引入優質產業資源與機構，凝聚藝術、科技核心資源，將原汁原味的老北京風情充分展現，構建時尚文化活躍場景，吸引消費人群的聚集。

臨近南鑼鼓巷，商業化的進程中即使是居民區也難免受到游客的打擾，對此，項目運營中也在居民院落門口做出了溫馨提示小牌子，來避免游客過多打擾到居民的正常生活。“現在咱們國家的國民素質還是很高的，看到有牌子是居民區，大家也就不往里進了。”項目工作人員補充道。

作為實施方，黎旻直言：“無論是留住鄉愁還是讓居民過上現代生活，老北京有這么一句俚語，叫天棚魚缸石榴樹，先生肥狗胖丫頭，這是我們最終追求的狀態。”

關鍵詞： 北京城市更新 歷史文化街區保護名單 南鑼鼓巷 胡同出行環境