預(yù)收費(fèi)、公共收益、更換物企丨株洲物管如何跨過三座大山？

檢查監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)。 記者/徐滔 攝

(相關(guān)資料圖)

株洲日?qǐng)?bào)全媒體記者/徐滔

通訊員/李波

7月開始，市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)手開展全市物業(yè)大檢查，天元、荷塘、石峰、蘆淞、淥口的40多家物業(yè)公司成為第一批抽檢對(duì)象。

全程隨訪過程中，記者注意到，我市物業(yè)行業(yè)“雞毛蒜皮”的小問題多如牛毛。

更令人擔(dān)憂的是，物業(yè)行業(yè)三大“雷區(qū)”亟待“排雷”。

大額預(yù)收費(fèi) 隨時(shí)可能“蒸發(fā)”

7月6日上午，記者隨同檢查組到達(dá)天元區(qū)某小區(qū)。

當(dāng)獲悉是物業(yè)檢查組，一群居民“圍”了上來，反映了物業(yè)公司賬目不明、超面積收費(fèi)、巧立名目亂收費(fèi)等問題。

市住建局物業(yè)事務(wù)中心負(fù)責(zé)人解釋，這些問題，尚在可控范疇。但“天量預(yù)收費(fèi)，隨時(shí)可‘蒸發(fā)’”的巨大安全隱患，才是最應(yīng)引起關(guān)切的重中之重。

根據(jù)行業(yè)慣例，物業(yè)費(fèi)一般為年度預(yù)收。每一年，我市的物業(yè)總額費(fèi)用過億元，均留存于物業(yè)公司賬戶。

一旦物業(yè)公司有“意外”，很可能就要由政府來“擦屁股”或由小區(qū)居民承擔(dān)后果。

去年10月，我市某物業(yè)公司為其母公司（房地產(chǎn)開發(fā)公司）做了債務(wù)擔(dān)保，其物業(yè)款賬戶被法院凍結(jié)。

去年6月，我市某知名小區(qū)因欠費(fèi)率過高，已收費(fèi)無法保障正常開支，物業(yè)公司遂年中“卷款”撤離。

前者，由小區(qū)所在街道辦墊資數(shù)十萬元，勉強(qiáng)維持了小區(qū)兩個(gè)月的物業(yè)服務(wù)。

后者，萬幸對(duì)方公司具有國(guó)企背景，經(jīng)主管部門多次協(xié)調(diào)，問題勉強(qiáng)得到解決。

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難重重。在如此大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬物業(yè)公司為母公司反向擔(dān)保的事件層出不窮。

同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大加持下，物業(yè)公司一旦經(jīng)營(yíng)不善，破產(chǎn)導(dǎo)致的“卷款跑路”風(fēng)險(xiǎn)也急劇增加。

如何監(jiān)管預(yù)收的天量物業(yè)費(fèi)，確保資金安全和居民權(quán)益不受侵害？這應(yīng)當(dāng)成為本次監(jiān)督檢查最為關(guān)切的問題。

之前，基于全國(guó)多地發(fā)生培訓(xùn)機(jī)構(gòu)“卷款潛逃”時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致教育主管部門被堵、群體性上訪事件上演，教育部出臺(tái)了《校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)預(yù)收費(fèi)資金管理辦法》。

我市物業(yè)主管部門也正在和相關(guān)部門溝通，希望也能出臺(tái)一部類似的規(guī)范新文件，規(guī)定預(yù)收的物業(yè)費(fèi)交至第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司服務(wù)一個(gè)月，預(yù)收的物業(yè)費(fèi)則支付一個(gè)月。

主管部門的第二個(gè)辦法，就是擬開發(fā)一個(gè)物業(yè)費(fèi)線上預(yù)交平臺(tái)。

線上平臺(tái)交費(fèi)，不僅可以解決物業(yè)收、交費(fèi)中存在的絕大多數(shù)問題，而且對(duì)于房屋空置率、物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)率、物業(yè)公司預(yù)警數(shù)據(jù)、居民滿意率等重要房產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，也有了精準(zhǔn)出處。

而這兩個(gè)問題目前存在的最大障礙，首先就是缺乏“上位法”，導(dǎo)致該行為師出無名。

大量公共收益 缺乏公開透明

7月7日，記者和監(jiān)督檢查組看到一商家正在某小區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擺攤、電梯廣告、外來停車收費(fèi)產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

我市各大小區(qū)每年的這些公共收益總額同樣過億元。

我市天元區(qū)一公務(wù)員小區(qū)，物業(yè)公司3年累積了50萬元的公共收益。經(jīng)商議，該筆款中20萬元用于添置、更新小區(qū)公共設(shè)備，20萬元分給小區(qū)業(yè)主，10萬元作為備用金，開了我市公共收益如何分配的先河。

眾所周知，每個(gè)購(gòu)房者在購(gòu)房之初，均交納了一筆房屋維修資金。但再多的維修資金，也有用完的那天。而公共收益毫無疑問就是補(bǔ)充維修資金最大的“活水”。

然而，在檢查過程中，當(dāng)問及公共收益去處時(shí)，“踢皮球”成了常見現(xiàn)象。物業(yè)公司踢向業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)踢向物業(yè)公司。

“絕大多數(shù)公共收益，受物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)支配，這里面很多貓膩，用于改善物業(yè)公共設(shè)施的費(fèi)用極少。”株洲市某業(yè)內(nèi)人士說。

而更為可惜的是，因小區(qū)公共資源缺乏牽頭的整合部門，造成巨大浪費(fèi)，原本很多由政府“兜底”物業(yè)費(fèi)的老舊小區(qū)，完全可以通過資源整合，解決政府每年支出的龐大“兜底”費(fèi)用。

但整合公共資源的第一大攔路虎，同樣還是缺乏“上位法”。

我市物業(yè)主管部門現(xiàn)出臺(tái)了《株洲市住宅小區(qū)公共收益管理使用工作指南》，但這只是一個(gè)指導(dǎo)性文件，意味著可按照這個(gè)辦，也可不按這個(gè)辦。

此外，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)空白，小區(qū)公共資源整合部門、開發(fā)部門、主管部門不明確。如物業(yè)主管部門曾提出設(shè)想，在成片小區(qū)屋頂做光伏發(fā)電項(xiàng)目。而這樣的項(xiàng)目，需要成片開發(fā)。因沒有統(tǒng)一的牽頭部門，項(xiàng)目開發(fā)方需要和一家家的物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)談判。

巨額的人工成本、談判費(fèi)用和不可預(yù)測(cè)的結(jié)果，讓“整合小區(qū)公共資源從而更好服務(wù)于小區(qū)居民、減輕政府負(fù)擔(dān)、化解基層矛盾”的設(shè)想胎死腹中。

可喜的是，物業(yè)主管部門目前已和建行等4家銀行達(dá)成協(xié)議，憑行業(yè)主管部門的備案證書，業(yè)委會(huì)已可前往銀行開具公共收益的公共賬戶。按初步設(shè)想，這些公共收益的支出明細(xì)，應(yīng)當(dāng)備案到物業(yè)主管部門。但至今，備案者寥寥無幾。

雖然難度重重，物業(yè)主管部門仍在積極想辦法，目前也正和城發(fā)集團(tuán)對(duì)接洽談，旨在解開公共資源整合困局。

物業(yè)公司難以市場(chǎng)化退出

物業(yè)公司服務(wù)不好，絕大多數(shù)居民肯定希望解聘合同。但解聘進(jìn)場(chǎng)的物業(yè)公司，可謂難如登天。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)重大事項(xiàng)決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過表決程序，由“全體業(yè)主2/3、參與業(yè)主的1/2以上”同意。但召開這樣的小區(qū)業(yè)主大會(huì)成為“難以完成的任務(wù)”。

天元區(qū)某小區(qū)曾為解聘物業(yè)公司，政府硬是抽調(diào)多人，組建了一個(gè)“專班”，花了5萬多元，近一個(gè)月時(shí)間才召開了一次“是否解聘物業(yè)”的業(yè)主大會(huì)。“要么業(yè)主強(qiáng)行趕出去，要么物業(yè)公司主動(dòng)退出去，‘管家’胡作非為，‘老爺’束手無策。這就是現(xiàn)實(shí)存在的難題。”

物業(yè)行業(yè)主管部門目前正在全力以赴，準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)“業(yè)主投票系統(tǒng)”，意圖解決業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主投票表決的難題。

目前，物業(yè)行業(yè)主管部門正在推行“紅色物業(yè)”，以黨建為引領(lǐng)，“四駕馬車”并駕齊驅(qū)，已取得了物業(yè)綜合治理的良好成果，并計(jì)劃在2025年做成160家“紅色物業(yè)”試點(diǎn)小區(qū)。

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