原標題：存量首套房貸利率下調政策落地（主題）
9月25日起借款人可向銀行申請（副題）
北京日報記者 潘福達
【資料圖】
存量房貸利率下調政策落地。昨晚，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，提到了多項支持政策，包括下調首付比例、降低二套住房利率政策下限，以及公眾期待已久的下調存量首套房貸利率。
此次政策支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求，業內普遍期待本輪房地產周期上行拐點的到來。
怎么調整？
兩種降利率方式供選擇
哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？《通知》稱，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。
調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
根據差別化住房信貸政策調整優化新規，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
此外，二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
能省多少？
百萬貸款年息省超5000元
市場對于存量房貸利率的調整早有期待。受預期和政策調整等多方面因素影響，房地產市場進入調整周期，個人房貸利率由高位下降，新老房貸利率差越拉越大，購房者排隊提前還款，調降存量房貸利率的呼聲越來越高。
此前在7月14日召開的國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾直言，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。8月1日召開的央行下半年工作會議僅用22個字對存量房貸利率進行定調，央行表示“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。監管層多次重磅發聲引發關注，市場一直期待相關政策盡快落地。
據測算，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，每年可節約借款人利息支出超5000元。在實際執行層面，由于涉及多方面的復雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融機構的實際情況進行細化。
有何影響？
有利于擴大消費和投資
“近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。”中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
近期，包括農業銀行、招商銀行、中信銀行、北京銀行在內的多家上市銀行在年中業績發布會上公開回應了存量房貸利率調整問題。多位銀行高管表示，存量房貸利率調整是大勢所趨，當前銀行已經對存量房貸利率調整進行了相關評估，并做了相關預案。調整房貸利率較為復雜，不能簡單地進行“一刀切”，因此目前仍未出爐最終的調整方案，未來將在有關部門指導下穩妥推進實施。銀行調整存量房貸利率雖然可能會對銀行凈息差收入形成不良影響，但有助于緩解銀行個人住房按揭貸款提前還款的相關壓力。
如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？“要綜合考量、有序推進。”招聯首席研究員董希淼建議，考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，調降存量房貸可階段性實施。與此同時，監管部門可引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，緩解息差縮窄、盈利下滑等壓力。
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